住宅を建てるためには大抵の人は銀行からお金を借りますよね。

数千万なんて大金そりゃもってないですよ。

むしろ残高通帳はマイナ・・・おっふ。

とにかく銀行ではほとんどの人が長期で住宅ローンを借りることになる。

なんの自慢にもならないが当然僕もその1人。

ということで、先日某銀行に仮審査の手続きにいってきましたので

仮審査についての合否のポイントや、必要なもの、期間など詳しくまとめました。

仮審査に通ればほぼ審査は合格したようなもの

住宅ローンの仮審査の基準やポイント1

住宅ローンを組むには申し込みに行ってまずは仮審査というものを

受けなければいけず、どこの銀行でも仮審査(もしくは事前審査ともいう)

は必ずあり、これを突破してはじめて本審査に移れる。

 

住宅ローンを組むためには仮審査、本審査という過程があるが

分かりやすく言うと仮審査に通れば後の本審査も含めほぼほぼ合格すると思っていい。

このほぼほぼという曖昧な言い方をするのには理由があり、後述するが

仮審査が合格でも後に本審査で不合格になる場合も当然あるという意味であるため。

では、ほぼほぼ合格するはずなのにどういう場合に不合格になるのか?

 

仮審査に合格しているのに本審査で不合格になる大きな理由はこれ。

仮審査合格後に支払いの未払いや滞納などをしてしまうケース。

今僕の担当となっているI氏に確認したところ、

未払いや滞納が何よりも痛いとのこと。

未払や滞納もないのにも関わらず仮審査に通らないのはそもそもの

銀行の仮審査合格基準を満たしていない可能性が大きい。

でも、一度仮審査に合格していたはずなのに本審査で不合格となる・・・

 

これは上記のように支払いの遅れなどで

信用情報に自分で傷をつけた可能性がほとんどの場合該当すると思われる。

もしうっかり滞納などしてしまったら1発で絶対通らなくなるのか?

これはケースバイケースらしいがこの部分の評価は非常に大きいそう。

 

うっかり払い忘れたというのも事情はどうであれ

期限に遅れるという事実自体が本当によろしくないのだそうなので

仮審査合格後は絶対に未払や滞納は避けるように一層気をつけましょう!

最終目標は本審査に通り住宅ローンを組むことだが、

ここで仮審査と本審査の違いについても軽く知っておいた方がいいかもしれない。

仮審査と本審査の違いについては後述しているので、

まずは仮審査の基準やポイントから説明していきたいと思う。

 

 

 

住宅ローン仮審査の基準は?

住宅ローンの仮審査の基準やポイント2

仮審査は基本的にまだ具体的に一戸建ての具体的な話や

土地が決まってなくても、

融資を受けられるのかというのを審査することができます。

これを人的審査と言います。

 

 

人的審査

人的審査の基準は主にこのような項目となります。

  • 年齢(借入時と完済時)
  • 職業
  • 勤務形態
  • 勤務勤続年
  • 個人信用情報
  • 返済負担率(年収、希望借入金額、現時点での残債)

 

年齢

銀行によって多少違うのでしょうが、原則20歳以上で65歳から69歳くらいが上限、

そして75歳から80歳までに完済できる年齢であることが

年齢の条件として一般的にあるようです。

 

ちなみに僕の仮審査を行った銀行では完済時の年齢は70歳が限度と言われました。

感覚的には60から65歳が限界だろうと感じていただけに

思ったより長くて正直驚きました。

借り始める年齢よりも何歳までに返せるのかという部分が大きいように思えますね。

 

職業

正直、安定していて将来設計が立てやすい職業は仮審査に通りやすいです。

例えば鉄板な職業といったら公務員です。

公務員は信用情報に傷がない限りほぼ100%といっていいほどに

審査に合格するそうです。

 

余談ですが

とある有名なユーチューバーがお金を銀行から借りられるのか?

という題目で動画を作っていましたので気になって見たところ、

その人は年収にすると何千万(具体的な数字は不明)もあるそうですが、

安定していないためなんと仮審査の時点でアウトとなっていました。

 

これも一例かと思いますが、

瞬発的な大きな金額を稼ぐ職業よりもやはり公務員などの給料自体は

そこまで高くなくても社会的に安定している職業が審査に通りやすい

なっているようです。

 

勤務形態

個人事業主など一定の収入が保たれる保証がないという理由で

勤めている方よりも一般的には住宅ローンの審査が厳しいと言われています。

 

収入面だけではなく、事業の内容や倒産リスクなども調べられて

継続的に黒字を出し続けることができるかどうかが注目されるそうで、

個人事業主などの勤務形態では審査に通らないということも珍しくない

そうです。

 

勤務勤続年数

勤続1年以上を基準とする銀行が多いようです。

そして転職が最近多くなっている時代背景ですが、転職回数は

同業種ならば転職履歴を回数にカウントしないという噂もあります。

 

銀行によってまちまちなそうなので、これもケースバイケースかと。

間違いなく言えるのは長く勤めていること程信用を得られることはない

いうことです。

 

個人信用情報

借入状況やローンの状態をひっくるめて信用情報といいます。

これにはキャッシングから車のローンまで借入金額はもちろん、

返済状況などの履歴まで全て分かってしまうためごまかしはききません。

 

信用情報は各クレジット会社が共有しているため、

滞納や支払い遅延などをしてしまうと信用情報に傷がついて

審査に大きく影響するというわけです。

 

返済負担率

  • 年収
  • 希望する借入金額
  • その他の借入(自動車ローン、フリーローンなど)

返済負担率とは年間に占める返済金額の割合のことを指します。

年収は税込で計算し、自動車ローンやフリーローンなど全てを

ひっくるめて計算することとなる。

25%~40%程度に収める必要があり、返済負担率が低ければ低い程

審査には通りやすく、高いと逆に審査に通りにくくなります。

 

※審査金利とは?

審査で返済額を試算する際は少し高めの金利で仮定として計算することとなります。

これを審査金利といい大体3~4%で計算されるため、

変動金利などで金利が変動しても

返済負担率的には将来的には大丈夫かという将来的な部分まで見越して計算していますが、

審査の際にはこのように審査金利で計算されることとなります。

 

 

 

住宅ローンの仮審査に必要なもの

住宅ローンの仮審査の基準やポイント5

  • 運転免許証か健康保険証
  • 前年度の源泉徴収票
  • 印鑑
  • 借入がある場合は借入の情報

(具体的には借入日と返済状況が記載されている書類が必要)

 

仮審査において上記のものは絶対必要になってくるものとなります。

借入がある場合は各会社に問い合わせて、

借入日や返済状況が記載されている書類を揃える必要があります。

これは各会社に欲しいといえばすぐに送付してくれるので問い合わせするのがおすすめ!

 

他にあればいいものとしては、気になっている土地やハウスメーカーの見積もり書類。

例えば

土地800万の書類、1500万で36坪の住宅の見積もりなどがあれば

いくら借りる必要があるのかというのが担当の方に説明しやすいので

僕は持って行きましたがかなりおすすめです!

 

 

 

住宅ローン仮審査の期間

住宅ローンの仮審査の基準やポイント4

仮審査の日数は銀行によって全然違います。

ここでいう仮審査の期間というのは、仮審査の受付をしてから

自分のスマホに担当者から合否の電話がくるまでの期間として

書いています。

 

銀行によって大分違うというのが調査の結果ですが、

僕が仮審査をした銀行では通知の電話まで1週間から10日と言われました。

なんと銀行によっては最短で当日というものもあるそう。

 

ちなみに僕の場合は日数計算で11日、営業日計算で9日でした!

仮審査の合否の電話がくるまでのリアルな気持ちを別記事に

書き下ろしていますので暇な時にでも見てやってください。

(ただの僕の心の葛藤のため家づくりのプラス材料になるかは不明です。)

 

 

 

仮審査と本審査の違いは何?

 

仮審査:銀行が行うもの(返済能力の有無の審査が重点的)

本審査:保証会社が行うもの(仮審査の項目+資金回収リスク)

 

仮審査と本審査ではそもそもが、審査を行う機関自体が違ってきます。

そして審査する基準も本審査では

仮審査になかった資金回収リスクの審査も加わってきます。

 

分かりやすく言うと

①この人に貸しても大丈夫か?(年収などの返済能力、信用情報)

というところは仮審査、いわゆる銀行の仕事。

 

②もし、返せなくなった時に回収できる条件が揃っているか?(土地、物件の価値)

というところは本審査、これは保証会社の仕事。

 

これらの項目を仮審査と本審査という形で審査するというわけです。

銀行は返済能力がある人にお金を貸すことの判断をするのだけれども、

保証会社はその人が払えなくなった時にそれを保証しなければいけない。

 

だからこそそもそも働いていけるだけの健康状態や、

現物(土地、物件の価値)も考慮して払えなくなった時に

十分回収できると判断した場合OKを出す仕組みとなっているのですね。

 

 

 

まとめ

以上、住宅ローンの仮審査についての記事でした。

仮審査は本当に通るのだろうかと不安になってしまうでしょうし、

現実を知るのが怖いかもしれません。

仮審査の申し込みに踏み込まない人は意外にもけっこう多く、

実は僕もそんな1人でした。

僕の場合は審査に通らないという現実を知るのが怖かったから逃げていた感じ。

 

でも申し込みをするということは家を建てるという一大イベントの

1つのアクションであり大きなきっかけになります。

そもそも住宅ローンを組むことができなければ家を建てることは難しい。

もし、通らないかもしれないという不安な方には

しのごのいわずにまずは申し込んでみることをおすすめします。

 

もしかしたら審査が通らないかもしれない。

だけどそれはやってみなくちゃ分からない。

通るかも知れないし、結果がどうであれ

プロに相談することで何かしら道は見えてくるはず

自分1人で考え悩んでいるよりはよっぽど前に進むことは間違いない。

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